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Die Vorsorge Immobilienmakler und Bauträger GmbH
Le Palais Sans Souci Wien
Wiedner Hauptstraße 57/3
1040 Wien/Austria
Mobil: +43 (0)664 143 57 61
gl@vorsorge-wohnung.at

Ein Tochterunternehmen der Sans Souci Group & 6B47 Real Estate Investors

Gerhard J. Lottes
Geschäftsführer / CEO

DAS SELBSTVERSTÄNDNIS

Häuser und Wohnungen berühren uns, sie sprechen zu uns auf einer emotionalen Ebene. Wir verbinden damit Sicherheit, Geborgenheit, Behaglichkeit, eine Rückzugsmöglichkeit und Stabilität über viele Jahre. Vermutlich ist der Besitz eines Hauses oder einer Wohnung tief im menschlichen Bewusstsein verwurzelt – seit unsere Vorfahren Schutz suchen mussten. Erst dann begannen sie, Behausungen zu bauen und sesshaft zu werden.

Menschen, die eine Wohnung besitzen, fühlen sich wohl, weil es ein sehr beruhigendes Gefühl ist, über seinen eigenen Wohnraum zu verfügen.

Dies ist einer Gründe, warum sich DIE VORSORGEWOHNUNG darauf fokussiert, Wohnraumprojekte zu errichten, die sich als „Vorsorgewohnungen“ verstehen, unabhängig davon ob die Wohnungen sofort nach Fertigstellung des Projekts zuerst vermietet werden sollen oder von den Käufern selbst bezogen werden.

VORSORGEWOHNUNG bedeutet nicht, entweder zu vermieten oder selbst zu beziehen. Für uns liegt die Bedeutung dieses zusammengesetzten Wortes darin, dass jede EIGENTUMSWOHNUNG eine VORSORGEWOHNUNG ist, denn die Art der Nutzung kann sich über die Zeit verändern. Die Signifikanz als WERTANLAGE für viele Jahre oder sogar durch Weitergabe in der Familie von einer Generation zur nächsten besteht aber bereits zu dem Zeitpunkt, zu dem sich unsere Käufer zum Kauf einer Wohnung entschließen.

Das Wiener Stadtbild ist stilistisch geprägt durch die Gründerzeit und insbesondere durch den Ringstraßen-Stil. Zahlreiche prächtige Palais, Wohn- und Geschäftshäuser aus dieser Zeit zeigen mittlerweile seit mehr als 150 Jahren, dass Wohnungseigentum über viele Generationen hinweg eine beständige Form der Geldanlage ist. Wer selbst bereits eine EIGENTUMSWOHNUNG gekauft, übertragen oder vererbt bekommen hat, weiß es sehr zu schätzen, dass er einen Vermögenswert sein Eigen nennt, den man ertragreich vermieten oder selbst nutzen kann, ohne dass dabei die Substanz angegriffen wird.

 

RÜCKBESINNUNG AUF SUBSTANZ UND EINFACHE WERTE: NEO-BIEDERMEIER

Die Gründerzeit vor 150 Jahren war eine Zeit des Aufbruchs. Die Gegenwart ist vielerorts eine Zeit des Umbruches. Die heutige Rückbesinnung auf die Gemütlichkeit und die Idylle des privaten Wohnraums speist sich aus der allumfassenden Digitalisierung einhergehend mit einer Informationsflut, die vielen Menschen eine diffuse Vorstellung davon vermittelt, wie die Zukunft sein wird. Die nostalgische Rückbesinnung auf das eigene Heim erlebt daher seit einigen Jahren eine Renaissance. Gesellschaftlich gedacht spricht man daher bei der Rückbesinnung auf private Werte, wie Wohnraum oder gesunde Ernährung, vom Neo-Biedermeier.

In Wien haben wir viele gut erhaltene Beispiele dafür, was schöner privater Wohnraum bedeuten kann: Häuser aus vergangenen Dekaden oder sogar Jahrhunderten zeigen uns, dass gut durchdachte und schöne Wohnprojekte in Kombination mit professioneller und handwerklicher Qualität eine gute Zukunft haben. Daraus resultieren unsere Leitgedanken, nach denen wir unsere Projekte errichten: Attraktivität, Qualität und Langlebigkeit.

Unser Ziel ist es, dass unsere fertiggestellten Wohngebäude ihren neuen Besitzern immer mehr ans Herz wachsen und sie stolz darauf sind, Eigentümer, Bewohner oder Vermieter einer dieser Wohnungen zu sein.

Ein weiterer Grund, warum sich DIE VORSORGEWOHNUNG darauf fokussiert, Wohnraumprojekte zu errichten, ist der wachsende Bedarf: Wien zählt in Europa zu den am stärksten wachsenden Städten und liegt bereits an vierter Stelle hinter Brüssel, Stockholm und Madrid.

SINGLES UND URBANISIERUNG

Europaweit gibt es folgende Trends: Städte werden nicht nur größer, sondern auch jünger und weiblicher – und der Anteil der Singles wird immer größer. Jüngere zieht es immer stärker in Ballungsräume, zumeist wegen der besseren Ausbildungs- und Beschäftigungsmöglichkeiten. Betrachtet man die Zuwächse im Detail, zeigt sich, dass auch immer mehr Frauen in die Städte ziehen.

Ein weiterer Trend ist: Immer mehr Menschen bleiben länger unverheiratet und bekommen immer später das erste Kind. Das wirkt sich sowohl auf die Zahl der privaten Haushalte als auch auf die Wohnungsgrößen aus: Wien benötigt in den kommenden 20 bis 30 Jahren deutlich mehr Single-Wohnungen. Dafür wurde bereits ein eigener Begriff gefunden: Startwohnungen.

Bei den österreichischen Haushalten zeigt der Trend schon seit Jahren in Richtung Einpersonenhaushalte. Zwischen 1985 und 2013 legten die Haushalte insgesamt um rund 32 Prozent auf insgesamt 3,7 Millionen zu, die Einpersonenhaushalte legten im selben Zeitraum um knapp 77 Prozent auf 1,36 Millionen zu.

Bis 2027 werden in der Bundeshauptstadt bereits zwei Millionen Menschen leben (das war zuletzt in der K.-u-k.-Monarchie der Fall), zudem werden die Haushalte immer kleiner. Um diesen steigenden Bedarf an Wohnraum zu decken, wird momentan in Wien zu wenig gebaut. Es gibt in Wien bereits eine Angebotslücke, die das Bauvolumen einer Jahresproduktion deutlich überschreitet: 10.000 bis 12.000 Neubau-Einheiten pro Jahr würden benötigt werden, es werden aber jährlich nur rund 6.000 Wohnungen errichtet.

Preisentwicklung bei Miet- und Eigentumswohnungen: Aufgrund des starken Wachstums der Stadt Wien (allein im Jahr 2014 ist die Stadt um 30.000 Einwohner gewachsen) und des immer stärker ausgeprägten Trends zu Single-Haushalten wird es mittel- und längerfristig keine signifikanten Preisrückgänge geben, weder bei Mieten noch bei Eigentumswohnungen.

Der letzte „Gipfel“ bei der Nachfrage nach Wohnungseigentum war in Jahren 2009 bis 2014. Zwar ging die Nachfrage im Jahr 2015 leicht zurück, mittelfristig sind aber alle Kaufinteressenten mit einer anhaltend steigenden Preisentwicklung konfrontiert. Es gibt eine Nachfrage – insbesondere nach leistbaren Single-Wohnungen –, die der Markt einfach nicht stillen kann.

Der starke Zuzug nach Wien löst eine positive Spirale aus, so unsere These: Je mehr Arbeitsplatzangebot es gibt, desto mehr Bewohner und Unternehmen ziehen in die Stadt, was wiederum mehr Arbeitsplätze schafft und Bewohner und Unternehmen anzieht. Diese Entwicklung kann natürlich nicht ununterbrochen fortdauern, dürfte aber in Wien in den nächsten Jahrzehnten anhalten. 40 % aller Unternehmen in Österreich sind Wien und in Niederösterreich angesiedelt. In Wien allein bereits 120.000 Unternehmen.

Wohnungsgrößen: Fragt man nach der gewünschten Wohnfläche, geben die Befragten in der Regel zwischen 80 und 100 Quadratmeter an. Die Realität sieht aber auch aufgrund der Leistbarkeit anders aus.

In Wien wohnen fast 80 Prozent der Bewohner in Wohnungen bis 90 Quadratmeter Wohnfläche, die meisten (37 Prozent) in Wohnungen zwischen 60 und 90 Quadratmeter. Interessierten Immobilien-Investoren raten wir daher, beim Kauf besonders auf dieses Segment zu achten. Eine Überhitzung des Wiener Wohnungsmarktes sehen wir trotz der stark gestiegenen Preise nicht.

In Anlehnung an den Big-Mac-Index, der vereinfacht einen länderübergreifenden Kaufkraftvergleich ermöglicht, haben wir für Wien ausgerechnet, wie viele durchschnittliche Jahreseinkommen man für eine 50-Quadratmeter-Wohnung in den einzelnen Bezirken braucht. Dabei gilt als internationale Faustformel, dass eine faire Bewertung für eine solche Musterwohnung bei rund zehn Jahreseinkommen liegt, unter zehn Jahreseinkommen eine Wohnung als günstig gilt und es (zu) teuer wird, wenn es in Richtung 15 oder gar 20 geht.

Das Brutto-Jahreseinkommen in Wien liegt im Schnitt bei rund 24.900 Euro, das Netto-Jahreseinkommen bei rund 18.500 Euro.

Demnach wären nur Wohnungen im 1. Wiener Gemeindebezirk als überteuert zu qualifizieren. Für eine durchschnittliche 50-Quadratmeter-Wohnung im Regelgeschoss in der City musste man im Jahr 2014 rund 35 durchschnittliche Netto-Jahresgehälter bezahlen. Am unteren Ende der Wiener Bezirke lag Simmering, wo man lediglich sechs Jahresgehälter netto investieren musste.

Die Dynamik ist vorprogrammiert: Unser Motto lautet: ,,Die beste Zeit, eine Wohnung zu kaufen, war vor 20 Jahren. Die nächstbeste Zeit ist jetzt.” Grundsätzlich ist ein Immobilieninvestment eine der wenigen Veranlagungen in langfristig bleibende Werte: Man tut sich schwer, mit Immobilien Geld zu verlieren.

Gerhard Lottes, CEO

Die Vorsorge Immobilienmakler und Bauträger GmbH

Wien, im Dezember 2015